Muitos brasileiros gostam de investir em imóveis e têm nesse tipo de investimento uma boa parte alocada do seu patrimônio. Porém, investir em imóveis apesar da aparente segurança e facilidade traz uma série de desvantagens: alta necessidade de capital, dificuldade de diversificação, baixa liquidez, altos impostos e dor de cabeça com os inquilinos.
Os fundos de investimentos imobiliários são uma solução para a maioria desses problemas. Através dos FIIs, podemos ter acesso a diversos tipos de imóveis ou investimentos no mercado imobiliário de forma mais fácil e sem burocracias.
Imagine você poder se tornar proprietário de um shopping center que recebe aluguel dos lojistas, de uma laje corporativa alugada para grandes empresas, de um galpão logístico ou até mesmo de um hotel. Sim, tudo isso se torna possível através dos fundos de investimentos imobiliários.
Os fundos imobiliários são formas de investimento coletivo com objetivo de investimento no ramo imobiliário e que captam dinheiro através do sistema da bolsa de valores. Importante salientar que os fundos imobiliários não garantem qualquer rendimento e a distribuição de dividendos só ocorre se esses fundos vierem a dar lucro.
Tipos de Fundos Imobiliários
O mercado de fundos imobiliários é bem diversificado e existem muitos tipos de FIIs. Abaixo listo os principais tipos, lembrando que os fundos também podem ser mistos e englobar mais de um tipo/classificação.
Fundos de renda – O objetivo principal do fundo é investir em imóveis para locação e geração de renda recorrente através do recebimento de aluguéis.
Fundos de desenvolvimento – Fundos voltados a construção e desenvolvimento. Normalmente estarão envolvidos em projetos de loteamento e construção de empreendimentos para posterior comercialização dos imóveis.
Fundos de compra e venda – A idéia principal desta categoria é ganhar na especulação imobiliária comprando imóveis considerados baratos e abaixo do valor de mercado e depois revendendo os mesmos com lucro e distribuindo este lucro como dividendos para os quotistas.
Fundos de recebíveis imobiliários – Esses fundos investem em papéis de renda fixa atrelados e com lastro no mercado imobiliário. Os CRIs e as LCIs são os destaques e a principal classe de ativos possuídas por este tipo de fundo de investimento imobiliário.
Fundos de fundos – São fundos que investem em outros fundos imobiliários. Acabam atraindo investidores que buscam diversificação, mas não querem ou não conseguem dividir seu capital em vários fundos imobiliários diferentes.
Vantagens dos Fundos Imobiliários
As vantagens dos fundos imobiliários são inúmeras e entre as principais podemos listar:
Baixo capital -Não há a necessidade de um alto capital, o que normalmente é necessário para investimento em um imóvel.
Diversificação – Possibilidade de investimentoem diferentes classes de ativos do mercado imobiliário.
Acessibilidade – Os fundos imobiliários permitem investir em ativos do mercado imobiliário sem comprar um imóvel.
Rendimentos mensais – A maioria dos fundos imobiliários distribui dividendos mensalmente.
Ganho de capital – A valorização dos imóveis e do patrimônio do fundo de investimento imobiliário acabam trazendo uma possível valorização das quotas dos fundos imobiliários.
Simplicidade – As tarefas ligadas à gestão e administração dos imóveis ficam nas mão de profissionais do fundo imobiliário. Não precisamos ir em cartórios, assinar contratos, lidar com inquilinos, entre outras atividades ligadas ao mercado imobiliário.
Liquidez – As quotas dos FIIs são negociadas em Bolsa, o que significa que caso ele precise daquele dinheiro para algum outro fim, ele pode vender suas quotas no mercado secundário que costuma ter uma maior liquidez do que os imóveis de um modo geral.
Isenção de IR – As pessoas físicas estão isentas de imposto de renda nos dividendos distribuídos pelo FII, desde que seguidas algumas regras.
Principais Riscos
Os fundos imobiliários estão despontando com uma alternativa de renda variável de menor risco e atraindo cada vez mais investidores que estão buscando novas alternativas de investimento devido a queda da taxa SELIC. Porém, precisamos ressaltar que como qualquer investimento ele traz riscos.
Sinistro – Imóveis estão sujeitos a sinistros como incêndios, desabamentos, entre outros.
Desapropriação – O governo pode fazer a desapropriação de algum imóvel do fundo para utilização do espaço normalmente para construção de obras de infra estrutura.
Crédito – Os títulos com lastro no mercado imobiliários são passíveis de um eventual calote.
Vacância – O(s) inquilino(s) podem fazer a rescisão de seus contratos de aluguéis e os imóveis acabarem vagos e gerando custos de manutenção, condomínio, etc.
Inadimplência – Um inquilino pode deixar de cumprir com suas obrigações contratuais, interrompendo os pagamentos dos aluguéis e causando transtornos ao fluxo de caixa inicialmente projetado.
Liquidez – As quotas dos fundos de investimentos imobiliários são negociadas em ambiente da bolsa de valores e pode não haver liquidez suficiente para sairmos de uma posição em que estamos comprados.
Devo ter Fundos de investimentos imobiliários em minha carteira?
Os fundos de investimentos imobiliários ou FIIs são uma alternativa muito atraente dentro do mundos dos investimentos e eles devem compor a carteira de qualquer investidor que deseja diversificar o seu portfólio e equilibrar ativos de menor risco com ativos de maior risco e maior potencial de retorno.
Assista nossa Live para saber um pouco mais sobre os Fundos Imobiliários
Autor: Nicholas Muroga Kawasaki (CNPI-T nº 1909)
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