Para quem busca investir no mercado de imóveis, os fundos imobiliários – FIIs – continuam sendo excelentes opções para quem busca crescimento do patrimônio de forma descomplicada.
Nesse tipo de aplicação em ativos imobiliários, o investidor pode comprar cotas e ganhar dinheiro por meio da distribuição de proventos ou pela própria valorização dessa cota.
Essa forma de investimento facilita o acesso e requer um investimento inicial reduzido.
Falando nisso, quando se fala em imóveis, muitas pessoas associam com alto nível de papelada e excesso de burocracia, até mesmo desistindo da aplicação.
Mas você sabia que os FIIs não são assim? Se quiser saber mais, leia este guia completo feito pela Nova Futura e saiba como investir em fundos imobiliários. Boa leitura!
A sigla FIIs refere-se aos Fundos de Investimentos Imobiliários, uma forma de aplicação em ativos imobiliários em que as pessoas adquirem cotas e ganham dinheiro por meio delas.
Em outras palavras, o fundo imobiliário se mostra como uma opção de investimento para indivíduos que desejam investir no mercado de imóveis, mas que não possuem dinheiro para adquirir grandes propriedades ou para quem pensa em diversificar ou ter liquidez caso precisem de um acesso mais rápido ao valor investido.
Desse modo, esses indivíduos se tornam donos de seções desses empreendimentos. Por meio das cotas, eles podem investir em shoppings, lojas, galerias comerciais, entre outras instalações físicas.
No entanto, um gestor gerencia o dinheiro aplicado no fundo, sendo responsável por decidir as aplicações que beneficiam os cotistas, prezando pelo seu bem estar financeiro.
É necessário destacar que a pessoa pode comprar diversas cotas e vendê-las por partes ou de uma única vez. O importante é ficar atento ao melhor momento de realizar essas operações.
Para aplicar no fundo imobiliário, a pessoa deve realizar uma ação de compra de cotas desses tipos de ativos por meio de uma plataforma.
Por isso, é essencial escolher empresas confiáveis, como uma corretora independente, que irá cuidar do seu dinheiro da melhor maneira.
Indicam-se os FIIs especialmente para quem visa entrar no mercado imobiliário e não tem o mesmo poder aquisitivo dos grandes players.
Os FIIs são ativos de renda variável. Embora sejam comumente associados aos deste último tipo, os fundos imobiliários são ótimas opções para quem deseja diversificar a sua carteira entre as duas rendas.
Entretanto, como são negociações realizadas na Bolsa de Valores, com seus riscos e benefícios, é muito importante que o player compreenda os diferentes tipos de FIIs existentes.
Nesse artigo, o foco se volta a dois fundos de investimentos imobiliários: os de tijolo e os de papel.
Os fundos de tijolo se referem ao tipo de fundo imobiliário cuja aplicação se volta aos empreendimentos físicos. Os FIIs de tijolo focalizam o aluguel de edifícios prontos.
Esses edifícios podem ser: faculdades, prédios comerciais, galpões, hospitais, centros de distribuição, etc.
Desse modo, um investidor que tem expertise em prédios comerciais pode optar por investir nesse tipo de empreendimento, assim como também pode diversificar os investimentos.
Os tipos de contratos do fundo de tijolo também influenciam nas receitas. Eles podem ser:
O dinheiro ganho com a locação dos imóveis se destina ao patrimônio do fundo, repartido o lucro segundo a quantidade de cotas dos investidores.
Por se tratar de uma receita ganha em cima de distribuição de aluguéis, muitos investidores preferem esse tipo de aplicação para terem rendimentos mais regulares.
Por sua vez, os fundos de papel representam direitos de créditos imobiliários, sendo constituídos por títulos referentes ao mercado imobiliário.
Portanto, ao contrário dos fundos de tijolo, o patrimônio dos fundos de papel não englobam imóveis, mas sim títulos de recebíveis imobiliários.
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) se caracterizam pelos créditos de operações imobiliárias, emitidas por empresas que adquirem recebíveis, convertendo-os em títulos que são negociados no mercado.
Já as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) referem-se aos títulos que instituições financeiras emitem com o intuito de obter recursos de financiamento de suas carteiras de crédito imobiliário.
Desse modo, os administradores adquirem esses títulos e, no vencimento, recebem os valores da LCI, a fim de construir o patrimônio desses FIIs de papel.
A remuneração das LCIs podem ser pré ou pós-fixada, assim como os CRIs. Com isso, os CRIs possuem rentabilidades mais atrativas que o de outros títulos de renda fixa. Contudo, o seu risco é maior.
Por fim, as Letras Hipotecárias (LH) são os títulos de créditos imobiliários, expedidos pelas instituições financeiras que atuam no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Para analisar o melhor tipo de fundo imobiliário para você, confira o vídeo sobre os Melhores Fundos de Investimentos Imobiliários a seguir.
Como dito anteriormente, designa-se uma pessoa para gerir os FIIs, atuando como gestor.
Esse gestor tem como principal responsabilidade definir a política de investimento e tomar as decisões de compra e venda, enquanto que o administrador faz a parte burocrática e cuida da parte financeira do fundo.
Assim, um bom gestor precisa ter uma visão estratégica e perceber como alocar o capital de forma inteligente, a fim de gerar resultados consistentes.
Portanto, o gestor precisa manter contato com os investidores de modo contínuo, comunicando-os das decisões e antecipando problemas.
Por isso, relatórios gerenciais com as informações do fundo são ótimos instrumentos para demonstrar o que está sendo feito em relação aos ativos e as melhores perspectivas do mercado.
É necessário também que o investidor avalie esses relatórios, visto que eles retratam como o gestor conduz suas práticas financeiras e o seu modo de comunicação.
Ao longo do texto, explicita-se a importância das cotas, visto que elas são partes essenciais das FIIs.
Elas retratam as frações do patrimônio do fundo. De modo geral, conferem a todos os investidores direitos e deveres iguais.
Para determinar que o investidor possui uma cota de determinado fundo imobiliário, há o registro eletrônico em nome do indivíduo. Portanto, ela é nominativa e escritural.
Além disso, quando uma pessoa investe em um fundo imobiliário, ela investe de forma proporcional ao quanto investiu.
Contudo, ela não tem direitos reais sobre os empreendimentos que compõem o patrimônio do fundo. Em contrapartida, esse cotista também não tem nenhuma obrigação legal relativa a esses mesmos imóveis.
A oferta pública de distribuição para as cotas dos FIIs consiste na apresentação do fundo aos potenciais investidores. Graças a ela, captam-se os recursos para a realização dos investimentos previstos.
De modo geral, deve-se registrar esse tipo de oferta na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e o documento deve conter as informações mínimas sobre a cota e o fundo em si.
Esse documento também deve incluir a descrição dos imóveis, a viabilidade do projeto, os riscos envolvidos, entre outros elementos
Desse modo, os interessados podem realizar decisões baseadas em informações seguras, estando conscientes de sua ação. Portanto, esse registro age para proteger investidores.
Caso o investidor queira adquirir as cotas, deve procurar uma instituição intermediária participante do processo de distribuição de cotas e reservar o seu pedido.
Há algumas considerações importantes relativas ao resgate e à negociação que os investidores precisam saber antes de adquirir cotas dos FIIs.
A primeira delas é que só há resgate das cotas em dois momentos: na ocasião de uma liquidação, determinada na assembleia geral dos cotistas, e no fim do prazo de duração da cota.
Isso significa que, como regra geral, a pessoa que visa sair do fundo deve procurar vender suas cotas para outro investidor.
Esse tipo de negociação serve tanto para a pessoa que não participou da oferta inicial quanto para aquelas que buscam aumentar a sua participação no fundo.
Todas essas operações são feitas por meio de instituições autorizadas, seja por meio de e-mail, telefone ou através do Home Broker.
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Muitas pessoas investem nos FIIs por se caracterizarem como fundos centrados na renda mensal. Assim, esse investimento se volta para aquelas que buscam aplicações seguras e com bons retornos.
Todavia, essa rentabilidade varia por diversos fatores, como: formação do patrimônio, valor das cotas e a situação do mercado imobiliário, por exemplo.
Sendo assim, é necessário compreender alguns aspectos para poder realizar uma aplicação no fundo Imobiliário de forma eficaz.
Caso queira se aprofundar no assunto, leia o artigo da Nova Futura intitulado FIIs: Quando rende um Fundo Imobiliário.
O processo de valorização das cotas, isto é, o aumento do seu preço unitário, depende essencialmente da variação natural do mercado ou se o patrimônio do Fundo cresceu.
Assim, os investidores que resolveram aplicar desde o início apresentam vantagens, pois podem vender as suas cotas num valor mais alto do que quando compraram.
Imóveis bem localizados, por exemplo, aumentam a valorização devido ao maior número de pessoas interessadas. Isso afeta positivamente o valor das próprias contas.
Como visto, os FIIs se tratam de investimentos imobiliários centrados especialmente no aluguel dos imóveis. Assim, deve-se pensar como se dá a distribuição dos lucros.
Após a apuração dos valores e do lucro líquido do fundo, os FIIs precisam distribuir pelo menos 95% do rendimento a seus cotistas (com base semestral). Contudo, isso deve respeitar a quantidade de cotas de cada um, com valores proporcionais ao investimento.
O dinheiro segue para a corretora responsável pela custódia, que direciona a quantia para a conta do investidor. Todavia, vale lembrar que essa quantia pode variar.
No caso dos títulos de tijolo, os aluguéis mensais sofrem oscilação, o que altera essa quantia. Além disso, em casos de grandes empreendimentos, nem sempre se ocupam todas as seções, gerando a chamada vacância financeira.
Os títulos de papel, por sua vez, dependem de indicadores como a taxa Selic, Certificado de Depósito Interbancário (CDI) e o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).
Qualquer investimento envolve riscos e os FIIs não são exceção.
Por isso, é necessário entender todos os aspectos antes de realizar compras de cotas, além de utilizar corretoras sérias que se preocupam com o seu dinheiro.
O cenário político-econômico, por exemplo, pode afetar os títulos imobiliários de maneira significativa. Isso significa que além de entender elementos técnicos do mercado, é importante se atentar para a situação do país.
Então, confira a seguir os principais riscos de se investir em fundos imobiliários.
Por ser um investimento realizado na Bolsa de Valores, os FIIs estão sujeitos às oscilações de natureza política e econômica que geram riscos de mercado.
A parte da renda fixa da remuneração consiste no preço dos aluguéis, geralmente prefixados durante um período de tempo extenso e ainda corrigidos pela inflação.
Contudo, o preço das cotas no Bolsa oscilam. Por isso, há valorização ou desvalorização das cotas a depender do grau de variação.
Adiciona-se a isso que os imóveis que compõem o patrimônio do fundo podem sofrer com a desvalorização. Esse é um risco que se compartilha com quem investe diretamente em um imóvel.
De modo simples, a liquidez consiste na facilidade de conversão de um ativo em dinheiro de acordo com a vontade do investidor.
Quando se comparam os fundos imobiliários com o mercado de ações, percebe-se um aumento na liquidez nos últimos anos, mas que ainda é inferior às ações mais negociadas à vista.
Ou seja, para os fundos mais negociados há facilidade de venda. Isso não ocorre para todos os fundos, então o investidor corre o risco de querer vender e não ter compradores interessados naquele momento.
Nesse sentido, a capacidade de liquidez não é tão veloz quanto das ações e esse indivíduo deverá esperar para poder ter acesso ao dinheiro relativo à venda das cotas.
Como dito anteriormente, não há garantia do aluguel de todos os imóveis do fundo. Esse risco de vacância afeta de maneira significativa o rendimento dos cotistas.
Esse tipo de risco também ocorre quando há excesso de empreendimentos na localidade ou problemas econômicos que afetam a demanda.
A inadimplência ocorre quando o inquilino resolve não pagar o aluguel, o que também afeta o rendimento dos investidores.
Empreendimentos com função social, como escolas e hospitais, oferecem maior risco para quem deseja investir nos FIIs. Despejar algum desses tipos de inquilinos por causa de sua inadimplência é um processo bastante difícil.
Diante disso, a melhor forma de atenuar esse risco é negociar e tentar extrair algum valor, ainda que inferior ao inicial.
Quando se pensa em investir, as pessoas pensam em formas mais tradicionais, como a famosa caderneta de poupança ou comprar algum imóvel.
No tocante aos imóveis, é necessário comprometer boa parte do orçamento destinado à compra, além de anos de financiamento e resolver diversos trâmites burocráticos.
Comparativamente, existem diversas vantagens dos fundos imobiliários em relação ao investimento em imóveis, como:
Como pode ver, investir nos FIIs indica uma grande possibilidade de receber novos proventos de forma segura e sem burocracia.
No entanto, é necessário tomar certos cuidados na hora de investir. Dessa forma, pois assim se minimizam os riscos e reduzem as chances das aplicações darem errado.
Portanto, para completar esse guia, a Nova Futura vai te ensinar o passo a passo para que você possa investir com segurança em um bom fundo imobiliário.
Em primeiro lugar, você precisa selecionar uma corretora independente que transmita confiança, como a Nova Futura.
É por meio dela que você irá comprar e vender suas cotas de fundos de investimentos imobiliários. Sendo assim, priorize empresas modernas e onde você poderá investir com agilidade e eficiência.
Além disso, analise aspectos subjetivos, como honestidade. Existem empresas que não alertam as pessoas dos riscos e criam cenários que focam apenas nas vantagens.
Em seguida, abra a sua conta na corretora escolhida. Para isso, você deve fazer um cadastro simples, com as suas principais informações, documentos e dados bancários.
Se selecionar uma empresa digital moderna e acessível, conseguirá fazer esse cadastro online de forma prática e segura.
Por isso, é muito importante priorizar plataformas digitais que buscam se aprimorar nas suas práticas. Assim, os seus dados estarão totalmente seguros.
Para qualquer aplicação financeira, é necessário transferir dinheiro para a conta aberta. De modo geral, o montante depende da aplicação que deseja fazer.
Atualmente, realizar esse tipo de transferência é bastante simples. Isso porque as corretoras oferecem maneiras digitais acessíveis, como DOC e TED.
Nesse sentido, é muito importante verificar se a corretora cobra taxas de manutenção para a sua conta. Ou então, valores relativos à corretagem.
Na Bolsa de Valores, você encontrará diversos FIIs disponíveis para aplicação imediata. Contudo, analise todos com bastante calma. Verifique os elementos discutidos nesse guia. Por exemplo: rentabilidade, o tipo de ativo, a administração do fundo, a liquidez e os riscos.
Além disso, uma boa corretora oferece auxílio nessa escolha também. Leve suas dúvidas aos especialistas, pois eles poderão te ajudar a encontrar a aplicação mais adequada ao seu perfil.
Em caso de dúvidas, assista o vídeo abaixo que vai te mostrar os melhores investimentos imobiliários do mercado:
Invista nos melhores empreendimentos imobiliários! FII com Maiara Xavier
Por fim, chegou a hora da aplicação. Para isso, por meio da plataforma da corretora selecionada, envie uma ordem de compra das cotas que você almeja.
A busca ocorre através do nome do ticker. Com esse código, verifique a quantidade de cotas e o valor que você quer pagar. Caso haja alguém disposto a vender suas cotas por esse valor, o negócio é automaticamente fechado.
Sendo assim, tranquilize-se! Com as informações deste guia, você certamente investirá de forma segura.
Agora que você conheceu mais sobre o que é fundo imobiliário e como investir em FIIs, você precisa conhecer a Nova Futura.
A Nova Futura é uma corretora independente com quase 4 décadas de tradição. Durante toda a sua história, teve destaque em mercados de equities e derivativos.
Por isso, é sua melhor escolha para descomplicar investimentos e fazer parte de uma plataforma segura, fácil e com atendimento personalizado.Abra já a sua conta na Nova Futura e inicie seus investimentos com segurança e maior tranquilidade.